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律师信息
  • 姓名 : 陈锦昌
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 139 2879 9301
  • 证号 : 14401201410064526
  • 机构 : 广东红棉律师事务所
  • 地址 : 广东省广州市越秀区东风中路268号广州交易广场六楼609室
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房屋产权人拒绝追认合同,无权代理人承担责任
作者:陈锦昌来源:找法网日期:2020年07月28日

作为房屋产权人或代理人,在房屋交易过程中应秉承诚实信用原则,积极履行合同义务,切勿想当然地认为“在委托人拒绝追认合同的情况下,所签订的合同属于无效合同,委托人及受托人均无需承担合同约定的违约责任”,以免承担违约责任。

一、案情摘要

2019年8月,李四通过某中介公司看中了郑某位于A区的房产,但在签订合同当天由于郑某身处外地,无法到场签订合同。中介公司告知李四,上述房产的出售事宜一直是由郑某的哥哥郑三负责处理,而郑三才是房产的实际产权人,郑三是为了规避限购政策而使用了其妹妹的名义购买该房产,所以郑三有权处分房产。最终,购房心切的李四在郑三未提供授权的情况下,与郑三签订了《二手房买卖及居间服务合同》(下称《房屋买卖合同》)。

签订合同后,郑三告知中介、李四不想继续出售房产,也不愿承担任何违约责任。经协商无果后,李四委托律师一纸诉状将郑三诉至A区人民法院,要求郑三按照《房屋买卖合同》约定承担违约责任。

争议焦点

李四是否有权要求郑三按照《房屋买卖合同》约定承担违约责任?

二、律师分析

结合本案情况,本团队律师认为郑三在委托中介公司出售房屋及签订《房屋买卖合同》过程中,均表示其系交易房屋的实际产权人,并最终以出卖人的名义签订了部分合同文件,所以应认定郑三系房屋出卖人。另外,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,即使郑三没有所有权或处分权,也应当按照已签订的合同承担违约责任。

三、法院认定

经人民法院审理后,该院认为:涉案房屋产权登记人为郑某,《房屋买卖合同》上亦注明房屋出卖人为郑某,郑某并未在合同上签名,仅由郑三作为卖方代理人在合同上签名确认,郑三也并未取得郑某的授权,郑某在事后亦未对《房屋买卖合同》进行追认,因此郑三对涉案房屋无处分权。但依据《合同法》第四十八条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,涉案合同的出卖方当事人应为郑三,李四与郑三之间成立的《房屋买卖合同》关于双方权利义务的约定有效。

但是鉴于本案系因产权人拒绝追认涉案合同而导致合同无法继续履行,对于合同无法继续履行,李四及郑三均有过错。法院结合案件实际情况,酌定李四与郑三的过错比例为3:7,最终判决郑三应当按照《房屋买卖合同》约定违约金标准的70%向李四支付违约金。

四、律师建议

在二手房交易过程中,产权人因各种原因无法到场,并委托他人代为签订《房屋买卖合同》的情况较为常见,但这对于购房人来说却存在巨大的交易风险。为此,律师建议:

1.购房人在购买房屋前应仔细查看拟购买房屋的房产证原件,了解房屋的实际产权情况。若在签约时产权人无法到场签署《房屋买卖合同》,购房人应当要求代理人出具《授权委托书》,确保代理人具备相应的代理权限。

2.若代理人无法提供《授权委托书》,也无法证明自己有相应的代理权限的,购房人切勿将购房款直接支付给代理人,以避免遭受诈骗。

3.在合同签订后,购房人可通过以下方式降低相关风险:

通过书面方式催促产权人对《房屋买卖合同》进行追认或及时让产权人在合同上补签名;

通过让产权人签收购房款、协助办理按揭贷款、房屋过户手续等方式,证明产权人以实际行动追认合同;

与代理人约定,若代理人不具备相应的代理权限或产权人拒绝按照已签订合同的约定出售房产的,由代理人按照合同约定承担违约责任。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权限或者代理权限终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

《中华人民共和国民法总则》

第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。



以上内容由陈锦昌律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电陈锦昌律师咨询。

陈锦昌律师
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